Construire sur le toit des immeubles : pour une rénovation thermique peu coûteuse
En France, de nombreuses copropriétés envisagent de faire construire sur le toit de leur bâtiment, de nouveaux étages afin de financer la rénovation thermique de leur immeuble et faire une sortie passoire. Si les travaux s’annoncent longs, l’opération peut s’avérer efficace. Explication avec Auraliance.
Construire sur le toit : rénover les vieux immeubles et les logements anciens du parc immobilier
Rénover un immeuble peut être coûteux, c’est pourquoi construire sur le toit pourrait être la solution pour ces copropriétés qui souhaitent avancer dans la rénovation thermique de leur bâtiment. À Issy-les-Moulineaux, dans un immeuble des années 70, des travaux sont lancés pour construire sur le toit de nouveaux étages. Dans ce bâtiment de mauvaise facture, catégorisé passoire thermique, l’isolation est obsolète et le chauffage collectif est encore au fioul. Louis Merle, un des propriétaires, attend depuis 2019 les travaux qui permettront à son logement de devenir plus performant énergétiquement. En 2022, les promoteurs de ce projet ont obtenu le permis de construire sur le toit : quatre étages pour commencer, puis huit autres plus tard. Les travaux sont financés par la vente des futurs appartements via un promoteur qui s’est vu attribuer le droit de construire sur le toit de nouveaux logements sur 500 mètres carrés. Les coûts de cette rénovation thermique s’élèvent à 421 000 euros.
Une opération de rénovation thermique pour une sortie passoire
Le fait de construire sur le toit d’un immeuble permet de faire passer un bâtiment passoire à une étiquette C, explique l’architecte Didier Migniry de l’agence UpFactor, qui accompagne ce projet de rénovation thermique à Issy-les-Moulineaux. Aussi appelé « densification douce » par l’expert, le fait de construire sur le toit représente une opération intéressante dans la mesure où la construction ne se fera que sur une petite unité, mais permettra d’améliorer les performances énergétiques de l’immeuble. Dans ce projet, les fenêtres et la porte d’entrée, l’isolation par l’extérieur, le système de chauffage, mais aussi de ventilation seront rénovés. Un ascenseur sera aussi posé dans l’immeuble. Pour l’architecte, construire sur le toit répond à un grand besoin en termes de sortie passoire. On recense environ 5,2 millions de logements, soit 17 % du parc immobilier français, dans la catégorie F et G actuellement selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. On ne peut pas construire sur le toit de chaque bâtiment, mais le potentiel est d’environ 10 % des bâtiments existants, ajoute Didier Migniry.
Surélever le bâtiment pour renforcer sa structure
En France, construire sur le toit pour effectuer une rénovation thermique est une pratique qui se démocratise. Pour l’architecte François Pelegrin, cela fait partie de l’évolution naturelle des villes, mais permet aussi de lever des fonds pour rénover. En vendant le droit de construire sur le toit, les immeubles peuvent financer leurs travaux d’amélioration énergétique. En plus de permettre une rénovation thermique, construire sur le toit et ajouter des étages supplémentaires apporte une touche contemporaine à un bâtiment. Cela permet aussi de renforcer l’immeuble selon l’architecte Jean Thomas Finateau. En effet, le fait de retirer l’ancienne toiture pour la remplacer par un chaînage en béton portant sur l’étage permet de répartir le poids du bâtiment. Construire sur le toit ne pourrait donc que renforcer la structure.
Améliorer l’isolation : faire des économies d’énergie et améliorer les performances thermiques
Ainsi, certaines sociétés se sont spécialisées dans le secteur des travaux de rénovation thermique et énergétique sur des immeubles anciens. Certains chantiers sont même connus et étaient très attendus, à l’image de ce projet dans le 19ᵉ arrondissement de Paris : la rénovation thermique de l’immeuble numéro 5 rue du Dr Potain. Le projet a permis de construire sur le toit de l’immeuble de 1910, trois étages supplémentaires. Six appartements ont été mis en vente à plus de 10 000 euros le m2 et cette vente a permis de financer l’ajout d’un double vitrage, l’acquisition d’un système de chauffage neuf et l’isolation par l’extérieur et sur la hauteur de toutes les façades de l’immeuble. Le projet de construire sur le toit a permis à l’immeuble une sortie passoire puisqu’aujourd’hui, il enregistre une économie mensuelle de 115 euros en termes de chauffage, se félicite le président du conseil syndical Patrice Petriarte.
Habitat durable, confortable et économique : des coûts financiers assez élevés
Si construire sur le toit permet de financer une rénovation thermique et faire une sortie passoire, les couts restent tout de même un frein. Cela demande du temps et beaucoup d’argent selon plusieurs experts. En effet, construire sur le toit peut entraîner des coûts considérables en raison de la nécessité de mettre en place des structures et des équipements spéciaux. Ces coûts supplémentaires peuvent décourager les propriétaires et les investisseurs de se lancer dans de tels projets. De nombreux facteurs peuvent également influencer les coûts de construction, tels que l’espace limité disponible pour le chantier et les possibilités de surélévation, ainsi que la nécessité de renforcer la structure du bâtiment pour permettre la construction sur le toit. Évaluée entre 125 et 300 milliards d’euros, la rénovation thermique des bâtiments avance malheureusement trop lentement en France, selon le Conseil Économique Social CESE, malgré tous les avantages que peut offrir une telle opération.
Un projet et des travaux dépendants des règles d’urbanisme
En outre, avant de construire sur le toit, il faut aussi prendre en compte l’aspect règlementaire en termes d’urbanisme. Il est important de comprendre qu’il peut exister des règles locales, des lois et des règlementations qui restreignent ou interdisent la construction sur certains immeubles, même dans le cadre de projets de rénovation énergétique. Par exemple, dans les quartiers historiques ou protégés, des contraintes règlementaires et de conservation peuvent s’appliquer lorsqu’il s’agit de construire sur le toit, telles que des restrictions sur les matériaux utilisés ou la hauteur des travaux. Ainsi, dans le but de rendre ces bâtiments plus économes en énergie, la construction sur le toit n’est généralement pas recommandée. Cependant, les travaux de rénovation thermique peuvent se concentrer sur d’autres aspects pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment. Cela peut inclure l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, l’amélioration du système de chauffage et de refroidissement, ainsi que l’intégration de sources d’énergies renouvelables telles que les panneaux solaires pour fournir une énergie propre à l’immeuble. Ces mesures permettent d’améliorer l’efficacité énergétique et de réduire la consommation d’énergie du bâtiment, sans avoir à construire sur le toit.
AURALIANCE, acteur majeur dans la rénovation thermique
Acteur majeur de la rénovation thermique en France, AURALIANCE propose de nombreuses expertises pour accompagner particuliers, promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux, collectivités locales, etc. pour le diagnostic énergétique, les travaux d’isolation, de chauffage et plus globalement d’amélioration de performances énergétiques du bâti. Œuvrer pour la suppression de la précarité énergétique et pour un habitat durable, c’est la mission de notre groupe et de nos entreprises RGE partenaires.
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